Detailní srovnání polského a českého trhu nemovitostí ukáže, proč stále více investorů přesouvá svou pozornost za severní hranice. Zjistěte, kde dostanete více za své peníze.
Cenové srovnání: Polsko stále výrazně levnější
Když srovnáváme aktuální ceny nemovitostí, rozdíl je stále dramatický. Ve Varšavě platíte za metr čtvereční průměrně 95 000 korun, zatímco v Praze je to již přes 142 000 korun za metr čtvereční. V Krakově, který je kulturním centrem Polska, koupíte byt za ceny srovnatelné s českými regionálními městy.
Pro názornost: za cenu dvoupokojového bytu v Praze (kolem 8 milionů korun) koupíte ve Varšavě podobný apartmán a ještě vám zbudou peníze na druhý byt v jiném polském městě. Tato cenová diferenciace pravděpodobně nebude trvat věčně – experti očekávají, že se polské ceny během příštích let přiblíží západoevropskému standardu.
Výnosnost: Polsko jasně vítězí
Zde je nejmarkantněší rozdíl mezi oběma trhy. Zatímco v Praze se výnosnost z dlouhodobého pronájmu pohybuje kolem 4-5 procent ročně a v regionech často neklesne pod 3 procenta, polské město nabízí podstatně více. Ve Varšavě dosahuje výnosnost 4-6 procent, v Krakově až 6 procent a ve Wrocławi dokonce kolem 6 procent s navíc vysokým růstem cen.
Důvodem jsou nejen nižší vstupní ceny, ale i rychleji rostoucí nájemné. Zatímco české nájmy rostou tempem kolem 10-15 procent ročně, v polských městech vidíme nárůsty o 17-25 procent. Poptávka prostě převyšuje nabídku mnohem výrazněji než v České republice.
Nabídka dostupných nemovitostí v Polsku.
Dostupnost financování a administrativní překážky
České hypotéky jsou stále dostupnější pro místní investory, i když úrokové sazby se pohybují kolem 5-6 procent. Proces je rychlý, právní prostředí dobře známé a administrativa zvladatelná. V Polsku je situace složitější – zahraniční investoři čelí přísnějším podmínkám a potřebují kvalitní místní poradenství.
Na druhou stranu, polský právní systém je podobný českému díky společné historii a členství v EU. Hlavní rozdíl spočívá v daňovém systému – Polsko má příznivější zdanění kapitálových zisků, kde nemovitosti držené déle než pět let jsou zcela osvobozeny od daně.
Růstový potenciál: Polsko má náskok
České město nemovitostí zažily obrovský boom v letech 2015-2022, kdy ceny v některých lokálních zdvojnásobily či ztrojnásobily. Nyní trh částečně ochladl a růst cen se pohybuje kolem 6-10 procent ročně. V Polsku je situace odlišná – země právě zažívá období, které Česká republika prošla před desetiletím.
Polské HDP roste tempem 3,3 procenta ročně oproti českým 2,5 procentům. Mzdy rostou rychleji, demografická situace je příznivější a země stále dohání západní standard. To jsou ideální podmínky pro růst cen nemovitostí. Navíc Polsko má stále značný deficit bytů – odhaduje se na 1,5-2,2 milionu jednotek.
Kvalita života a turistický potenciál
Praha je bezesporu jednou z nejkrásnějších evropských metropolí s obrovským turistickým potenciálem. Ale polská města rychle dohánějí. Krakov láká ročně miliony turistů, Gdaňsk má jedinečnou pobřežní polohu a Varšava se etabluje jako významné business centrum střední Evropy.
Pro investory do krátkodobých pronájmů je zajímavé, že polské město ještě netrpí overtourismem jako Praha. Regulace Airbnb jsou mírnější a místní obyvatelé jsou obecně vstřícnější k turistům. To může změna v budoucnu, ale momentálně představuje výhodu.
Diverzifikace portfolia: Proč volit Polsko
Z pohledu diverzifikace investičního portfolia nabízí Polsko několik výhod. Polská ekonomika není tak úzce propojená s německou jako česká, což představuje určitou ochranu před ekonomickými výkyvy. Současně země těží z přílivu evropských fondů a investic do infrastruktury.
Měnové riziko mezi korunou a zlotým je relativně nízké, kurz je poměrně stabilní s mírnou tendencí posilování zlotého. Pro českého investora to znamená dodatečné zhodnocení investice při převodu zisku zpět do korun.
Konkrétní doporučení pro investory
Pokud máte k dispozici 5-8 milionů korun na investici, doporučuji rozdělit portfolio mezi obě země. V České republice kupte nemovitost ve stabilní lokalitě s garantovaným dlouhodobým pronájmem, v Polsku vsaďte na růstové město s vysokým potenciálem.
Ideální strategie by mohla vypadat takto: 60 procent do polských nemovitostí v několika městech (Varšava, Krakov, Wrocław) a 40 procent do českých regionálních center. Tato kombinace maximalizuje výnosnost při rozumném rozložení rizika.
Budoucnost obou trhů
České trh nemovitostí pravděpodobně čeká období konsolidace s mírnějším růstem cen. Polský trh má před sebou ještě několik let dynamického růstu, dokud se ceny nepřiblíží západoevropskému průměru. Pro investory to znamená, že „polský vlak“ ještě neodjel, zatímco české příležitosti jsou spíše v optimalizaci stávajících investic.
Dlouhodobě budou oba trhy konvergovat – polské ceny porostou rychleji, české pomaleji, dokud se rozdíl výrazně nesmrskne. Kdo chce využít této arbitráže, měl by jednat rychle. Za pět let už budou podmínky pravděpodobně vyrovnanější, ale v roce 2025 Polsko stále nabízí jedinečnou příležitost.